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先定后卖或先卖后买,18年下半年买房要把握这

文章作者:88必发官方网 上传时间:2019-04-18

2018年,注定是中国楼市较为动荡的一年,风雨飘摇中,购房者被漫天“调控”、‘“降价”、“楼市下行”……的媒体报道所淹没,却鲜有能为购房者买房给出“干货”建议。今天根据当前全国普遍市场行情,给出今年买房的10大原则,送给各位看官。

问题:根据什么买房子比较好?除了选择户型、学区房还有什么?

摘要:CFP图片 时下,由于二手房税费高,且房东多不愿让价,一二手房房价倒挂现象在某些区域特别明显。因此产生了以往不多见的以旧换新现象,卖掉自己住满5年,交易税费不高的二手房,反倒还能在同一区域买到同质甚至在稍远的区域买到档次更高的新房。如果附近实在...

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回答:

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1、稳住,慢慢挑

买房根据的是实际财务情况来说:而且要制定一个计划,因为买房跟买快消品不一样,

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当前的市场环境下,绝大多数楼盘的销售正逐步陷入“艰难”,实际有效客户少之又少,千万不要被置业顾问、软文宣传中“人山人海”的场面忽悠了。而如今的市场环境下敢说热销的楼盘,大都是玩“文字游戏”,而下一个会有较大优惠幅度的楼盘或许就在这些楼盘中。所以,买房,慢慢来。

看房之前的所有纠结,其实都可以被总结成一点:购房预算和购房需求的平衡。因此,看房前,需要给自己做个评估,能承担多少的预算,对房子又有多少需求需要满足。

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2、理智,切勿妄想房价“暴跌”

确定预算

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虽然住建部最近的发声中明确提出“坚决遏制房价上涨”,但这也绝对不是要让房价暴跌,毕竟房地产对整体经济有着极大的影响,一旦房价暴跌,对经济、对每个人都不是好事。所以,楼市不景气的时候购房者也要理智,切勿被别有用心的人“贻误终身”。

“预算”这两个字在买房方面是个综合概念,既包括了首付、二手房交易税费,也包括装修、月供的钱。其中,购房时所要付出的金钱=总价*首付比例 总价*交易税率 交易费用 装修款(新房忽略交易税费,装修房忽略装修款)。我们可以看到,总价在这里扮演了一个极其重要的角色,我在这里引出一个注意点。

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3、优先考虑买一手房

:树立总价而不是单价概念

  时下,由于二手房税费高,且房东多不愿让价,一二手房房价倒挂现象在某些区域特别明显。因此产生了以往不多见的“以旧换新”现象,卖掉自己住满5年,交易税费不高的二手房,反倒还能在同一区域买到同质甚至在稍远的区域买到档次更高的新房。如果附近实在没有新房,则这部分置换买家只能再挑面积更大,但是房龄反而更老一些的二手房,形成了一个个“连环套”。

由于开发理念的更新迭代,新楼盘所具备的居住条件、科技含量、物业服务等与大多数二手小区相比早已今非昔比,居住舒适度较高。与此同时,几乎所有一二线城市,甚至部分三四线城市的新房市场都有严格“限价”的政策,这对于购房者来说是难得的上车时机。

我们在买房的时候,总是非常注重房屋单价,差不多的房子单价上便宜几千,就觉得性价比高。但事实上决定你是否购买这套房子的不是单价,而是总价。试想一下,A楼盘单价2.5万,90方可以做出一个户型合理、空间利用率高的三房,位于附近的B楼盘单价2.3万,105方才提供两房,作为两个小孩的父母,A楼盘的总价低、户型好,单价高一点其实无妨。极端点说,很多低单价的房源看起来很诱人,但起步面积就是160方甚至200方,总价门槛极高,远不如买高单价、小面积的房子实用。

  一个置换的客户给一家门店或一个业务员带来两笔成交,被业内称之为连环套。

4、一定牢记:口碑 物业

好,说回购房时要付出的金钱,这笔钱即购房者所能掏出的现金,然后再结合每个月的收入支出现金流,计算还贷压力是否过大(一般以月收入的一半以下为宜),当然,一次性付款的土豪请无视。

  晨报记者 徐运

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确定需求

  ■案例:

不要看媒体发的排名,那玩意儿真不准,不信你看看那谁最近天天头条。口碑是要靠业主口口相传,口碑好的房企开发的楼盘才能放心的买下去。物业!一定一定一定要选择有优秀物业的楼盘或小区,一般来说,此类小区的抗跌性能和溢价性能都比周边小区强至少一个档次。

一套房子好不好、卖多贵,一般是由房子本身的多项属性决定,即能在多大程度上满足买房人的需求,大致有以下这些:

  汉宇地产碧云分行张成龙介绍,门店接待的客户陈先生有一套金杨新村的老房子——85平方米的两房,希望能换一套次新房,因在小区的环境方面、房龄方面以及以后儿子上学因素有所考虑,最终选择了碧云板块。在门店物业顾问的带看下,陈先生看中了碧云社区品赏碧云的一套三房,122平方米。决定之后当场支付了定金10万元。一星期后,他以220万元的价格售出了金杨新村的老房子。

5、告别完美

1.外部属性

  除了刚需,当前的二手房市场很少能看到亮点,置换型需求在当下的二手房市场中充当了主力。

在当前的行情下,不少城市新房、二手房房价准备进入下行周期,新房受到指导价格的影响下行应该不够明显,而二手房降价会成为普遍现象。但这些降价的房源基本都有着或大或小的“欠缺”,如果你是个完美主义者,或许就将错过这一波行情,便宜的房子肯定有一样不合心意,什么都合心意的房子肯定不便宜!

(1)地段:市级、区域中心的相对位置,对于购房者来说最重要的是与上班地点的距离

  “连环套”实际上是客户根据自身的家庭情况及改善需要主动产生置换需求,由此引发的一系列交易行为。这种情况在二手房市场好的时候更普遍。随着对外地居民的限购以及未来保障房对中低端二手房市场的挤压,为了置换需求而购房将成为二手房市场新的主力刚需。

6、房价判断

(2)交通:道路通达路(需要考虑路上拥堵情况)、地铁站和公交站步行距离

  客户往往是先看好房子,选择“先定后卖”,这样有较大的选择权。有置换需求的陈先生在与房东的交谈中,无论在价格方面和交易时间方面都有了较大的空间。比如:当时房东的挂牌价是440万元,但最后的成交价格是420万元。由于受到现在政策的影响,贷款方面的放款速度较慢,双方协商后定于两星期内付首付,首付后3个月内贷款到账。这在以往是绝对做不到的。房东的议价空间,全款到账时间近期在进一步扩大。

底部行情下,判断一套房子或一个小区的房价是否降到位,最简单的办法就是参照该套房子或小区的评估价。正常情况下,如果售价接近评估价,基本就是降到位了。

(3)学区:对口什么样的小学初中,学区房与非学区房价格相差较大,买房前需要查询好,新房的学区未定,有一定风险

  与此同时,为了迅速凑到置换的首付款,客户的老房子一定是诚意出售,并且时间要求比较高,即所谓“急抛房”。这类二手房往往也有一定的议价空间,成交机会较大。

7、买二手房拒绝老破小

(4)城市界面与周边环境:小区周围是否干净整洁,绿化如何,一般来说地段越好周边环境越佳

  除了置换面积更大的二手房,不少客户也会看好新房后卖掉老房子,这种一、二手房市场客户之间的连环转换在当下中介门店中也越来越多见。

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(5)商业配套:购物中心、菜市场、超市、便利店、餐馆、理发店等是否齐全

  由于政策的调控,目前市场上一二手价格倒挂的现象屡见不鲜,上述的案例只是“连环套”中的一部分,还有些客户卖了自己原先的二手房,置换了新的一手房源。

从目前已经开始降价的热点城市来看,本轮降价幅度较大的,基本都是老旧小区,这些房源普遍房龄偏大、产品落后、物业较差、环境杂乱。另外,传统观念中最抗跌的“小户型”产品反倒成为降价的“先锋”。所以如果未来还有置换需求,那就不要考虑老破小了,这种类型房源未来的目标客群只可能是对学区有需求的人。

(6)医疗配套:有老人、病人的需多多关注

  ■案例:

8、置换需谨慎

(7)未来发展:未来发展潜力与有利、不利因素,主要是地铁、公共设施和土地规划,多看控制性详细规划(比如杭州市规划局(杭州市测绘与地理信息局)和上海市规划和国土资源管理局)

  客户原来住的老房子单价是15000元/平方米,面积为80平方米的两房。由于存在一二手倒挂现象,那么客户可以考虑卖了旧房子去换同板块同区域,或是不同区域同板块的新房楼盘。

如果是同小区、同品质或同片区内的小换大需求,应紧紧把握时机。因为,同等条件、素质、资源的房源,此时大面积房源与小面积房源之间的价差会相对较小。然而,如果你原来的房子降价较多,而置换的买入标的物是降价不多的抗跌楼盘或小区,这种类型的置换在此时不是一件划算的事情,不建议在底部行情下做如此类型的置换操作。

2.内部属性

  这一点在郊区新盘集中供应地区更明显,一名购房者以1.5万元/平方米的单价卖掉了一套老房子,再买了套面积更大的附近新盘,由于该楼盘正在促销,优惠后单价折算下来只有1.3万元/平方米。

9、看人砍价

(1)小区品质:开发商水准如何(大开发商还是小开发商)、内部绿化、建筑外立面、是否人车分流、物业服务水平、泳池会所等小区设施,等等,一般来说好开发商的商品房品质最好,动迁安置小区品质较差

  还有一名松江泗泾的买房人以140万元的价格卖掉了一套老房子,反倒以更便宜的120万元买到了附近一套面积差不多的新房。

此轮降价周期中,一定会遇到撑不住的投资客抛售房产,如果遇到此类房源,别客气!

(2)面积与户型:朝向,房间数量与空间,是否全明、南北通透、动静分离,干湿分离,不细说了

  汉宇地产市场研究部经理付伟认为,置换型客户实际上介于首套刚需和二次改善之间,属于自住性质,不在目前限购政策之内。一般客户自己有一套房,想买第二套,卖了老房子,老房子一般都没有贷款,这样又变成第一套了。

10、地铁站周边1公里范围内

(3)楼层:涉及到爬楼梯、电梯等待时间、采光、噪音、灰尘等,一般来讲一楼和顶楼比较不理想

  ■提醒

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(4)位置:在小区内部的相对位置,小区中央、不沿马路、有良好景观的会贵一些

  “老换新”置换购房需注意:

这个要单独拿出来说,当前各个区域中心城市都在兴建地铁,并且当前许多地铁站都是按照TOD模式理念打造,简单说就是在地铁上盖打造住宅、商业、办公等城市综合体,这对于周边住宅的生活氛围、未来的升值潜力等方面来说都会有极大的提升。

(5)房龄:外部属性类似的情况下,老公房、次新房、新房的价格一般是逐级递增

  贷款问题 目前放款的额度和速度都受到政策的调控,额度较少,速度较慢,在与房东协商的时候要请求房东给予充足的时间,以免产生不必要的违约金。

文章来源:X博士说房事(大鱼号)

但是,以上这么多属性,在一定预算约束下,不可能面面俱到,比如孩子快要上学的家庭,学区一般是第一位,至于医疗就可以忽略掉;对于投资客来说,未来发展规划就需要格外注意,等等。

  利率问题 如果客户之前的老房子(一般都是没有贷款的)那么先卖房再买房和先买房再卖房,对于需要贷款的客户来说,贷款的利率是完全不同的。按照目前的房贷政策,商业银行认定二套房的标准是“认房又认贷”,即如果先买后卖,如果需办贷款可能会被银行仍定为第二套房。首套房和二套房的差异主要体现在首付比例和利率上。


个人建议,将地段、学区、房龄、面积等对房价影响较大的因素排个序,在预算一定的情况下优先选择更符合自身需求的房子,舍弃一些不太在乎的属性。

  产证问题 有些客户之前的老房子的产证上面没有孩子的名字。那么新房购入后,加孩子名字和不加孩子名字,有很大的区别,对于以后孩子购买房产以现在的政策将会受到影响。因为目前的楼市限购政策是以家庭为单位,新房子如果是以子女名义购买或加入子女的名字就会留下相应的购房记录,以后购房可能会被认定第二套。

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好了,接下来插播三条干货

  户口问题 本地户籍家庭如果买新房迁入户口一般不会产生问题,但买老房的客户需要确认房东户口是否已经迁走。

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干货1:地段与交通的取舍

  买家继续看空后市 三季度新盘降价势头扩大

热卖好房:

在以前交通不发达、城市骨架没有展开的时候,往往是单中心发展,离市中心越远,路上时间越长,房价越便宜。但随着轨道交通的进步以及多中心的百花齐放,距离市中心的距离不再是决定地段的唯一指标,去地铁站更方便的稍远的房子比距离市中心更近的非地铁房更具有价值,区域中心的房子比主中心边缘的房子更具有价值。一句话,交通和产业的更新换代会在某种程度上改变传统的地段观念,地段标准不能一刀切。

  晨报记者 徐运

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干货2:投资需求与自住需求的矛盾

  今年的第三季度期间,伴随楼市调控政策继续收紧,和买家后市预期进一步转淡,本市新盘降价势头出现扩大,一些豪宅楼盘的成交均价也有所下调。

投资者和自住者对于房子的要求大相径庭,前者更在乎未来发展潜力、板块客群接受程度等决定未来区域房价的因素,后者更在乎小区环境、学区、物业、周围配套、装修风格等直接关系到居住品质的因素,因此并不存在居住环境和投资潜力兼得的房子,必须要有所取舍。当然,这也不是说自住者不需要考虑房子的升值潜力了,毕竟这不是你和你的孩子买的最后一套房子,未来肯定要考虑转手、置换的问题,房子升值了,才能换到更好更大的房子。

  降价最高达近15%

干货:3:买新房还是二手房

  21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示,6月1日至9月20日期间,全市持续成交的新建公寓项目共208个,如追踪其逐月价格变化,则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个,扩大至9月期间(截至9月20日,下同)的114个、占比55%;而这些增加的降价盘,环比降幅多集中在10%以上。

大多数情况下,新房的好处在于房龄低、户型好、小区环境好、无交易税费,但品质较高、户型先进的次新二手房可能会反杀品质低的新房。二手房的优势则在于品质看得见(新房一般都是期房,交付后的效果不确定)、学区确定、可立即入住、价格实惠。

  在上述4个月持续成交的新建公寓项目中,共有10个项目成交均价连续下降。从区位角度观察,有5个集中在嘉定区,且均分布于江桥和嘉定主城区板块。而从价格角度观察,这些项目中有7个的主流均价在1.1万-1.7万元/平方米间,总价集中在140万-170万元/套。值得注意的是,这10个项目虽有持续降价作为依托,其合计成交量却仅在7月间有所上升,8、9月间则是持续下降,并低于6月的水平,出现了“降价失灵”情况。

因此,在其他因素相同的情况下,只有两种情况建议买新房,一是有新房癌,不是新房住得不舒服;二是新房价格低:调控期的一二线城市往往会出现“一二手房价格倒挂”的情况,即房龄更新的一手房由于政府控制预售证指导价从而比周围二手房更便宜。

  根据新浪乐居对上海各区域在售楼盘的统计,9月有多个楼盘成交价与8月相比均有不同程度下调,部分楼盘调价幅度达到15%,这些楼盘中,调价幅度较大的以中高端项目居多。

否则,一般建议在二手房价格较为实惠的情况下优先选择二手房,对于小区品质、房龄特别在乎的,衡量两者差价后再决定。

  21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为,虽然三季度新建公寓降价势头扩大,其降价幅度却未有明显放大,不论从逐月变化还是季度变化均可看出,降幅10%以下的项目仍占降价盘的绝大多数。新盘降价的同时,也在无形中影响着市场预期,使买家对后市的看空情绪升温,并期待会有更大幅度的降价举措,这或可以解释“降价失灵”情况的出现。

确定自身的预算和需求之后,就可以在网上浏览感兴趣区域的房子。我一般用绿皮看挂牌价,因为链家的假房源比例相对较低,另外还用兔博士看成交情况,因为覆盖的中介比较齐全。然后,办一张新的电话卡,联系中介开始看房。

  中高端楼盘下降幅度不小

以为这样就准备好了?

  位于长宁区中山公园板块的某高端楼盘8月成交均价为52112元/平方米,而其4月成交均价为60440元/平方米,成交均价下调了13.8%。

并没有。

  新浪乐居对目前单价5万元/平方米以上的中高端项目成交情况进行统计后发现,近七成项目成交价格与此前相比出现不同程度下调,部分楼盘9月房价下调幅度甚至达到15%。尽管下调了售价,部分项目成交依旧冷清。

我在看房前会给每套房子准备一页A4纸,上面详细记录这套房子的各种属性与优缺点,咱们以海口分析一下…

  克而瑞数据显示,位于长宁的另一个高档项目今年7月的成交均价为82515元/平方米,6月的成交均价为97303元/平方米,两个月相较之下,成交均价下调幅度达15.2%。

这样,就把一套房子的所有特性都显示了出来,便于记忆与查阅,同小区不同房子只要修改价格和户型部分即可。

  尽管如此,该楼盘的成交数量并未上升,即使下调了成交均价,但仍难促成交。位于杨浦区某高档楼盘9月房价与此前相比,下调幅度达9.5%……种种迹象表明,上海楼市房价已开始暗暗调整。

祝你买到心仪的房子!

  根据国家统计局9月18日公布的70大中城市楼市报告显示,8月房价环比下降和止涨的城市新增数量为今年历月最多,高达两成,占比已经达到了66%。北京、上海、广州、深圳等 一线城市自7月份全面止涨之后,8月份继续止涨,但价格也未明显下滑。

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  有专家表示目前市场供需矛盾扭转,加上限购限制了大部分需求,下半年开发商出于回笼资金的需求,应该会加大促销力度。

讲一下我的真实经历

  “先卖后买”也不是件容易事

买房一定要注意以下几点

  晨报记者 张昱欣

第一位置要好

  随着限购令再度收紧及此前宏观经济政策造成的叠加影响,刚需购房者受到的冲击正逐步放大。不过,在目前的市场大环境下,想通过“先卖后买”的“连环套”交易实现自己的住房梦,对于不少改善型需求购房者来说却绝非易事。

身边的菜市场,学校,还有交通是否方便?

  21世纪不动产上海锐丰淞南分行经理帅征华透露,最近几个月的分行成交都以刚需置换型居多,像跨区置换及以旧换新这类“连环套”交易并非个案。虽然今年以来的二手房市场整体形势不太乐观,但成交活跃的置换型和婚房型刚需还是为当前市场起到了支撑作用。

平时的衣食住行,是否满足?

  不过在前期有效购买力消化及市场趋冷等消极因素下,9月上半月以来,本市二手房“连环套”类的置换交易难度骤然增大。

如果你确定了位置

  专家分析认为,其原因主要在于:1.“补税购房”的禁止,造成部分外省房东出售房源后无法再次购房,选择惜售,市场可选择房源减少;2.刚需购房成本及门槛的提升,使观望情绪浓重,市场活跃度不佳,换手率随之下降;3.市场趋冷,买卖双方对心理价格的再次博弈。4.在前期的需求消化后,局部板块当前高性价比的房源不多,购房积极性不大。

那么第二点就是层数

  业内人士分析认为,上述各类情况的累积效应,最终将使近期二手房“连环套”交易出现回落迹象,如未来市场成交氛围持续僵持、买卖双方就价格仍持博弈态度,预计该类交易短期内将继续减少。而在近日由搜房网主办的“金九银十”业界专题研讨会上,上海中原地产资深研究专员王丽华透露,从7月下旬开始,旗下中介门店反映,部分原本准备在二手房市场寻找合适房源的购房者开始转战新房市场;而从房东情况看,虽然目前部分区域一手新房价格已出现滞涨,但房东并未立即跟进降价。“不少房东选择将房产暂时搁置或转售为租,在近期毕业生‘就业潮’等因素的带动下,一些区域房租已比去年同期高出了2成左右。”

高层住宅的话,一定要选好楼层

  在置换需求依旧存在,但交易难度加大的情况下,局部区域还是有个别房东采取加大让利的方式来促成交易换得资金,用以购买心仪房源。某中介门店近日成交了一笔房东出于置换的“连环套”交易,成交房源是位于板块内的奥赛花园,房型为110平方米的二房。房东希望以“先卖后买”的方式置换三房,但因受到近期市场购买力积极性不佳的影响,急迫的资金需求使其最终以232万元出售,低于当时市价约28万元。

高层和低层一般不要选

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,目前对购房者砍价抗性较低的房东多为置换型,该类“连环套”交易的房东在已看中心仪房源的情况下,为恢复新购资格及尽快凑足相应购房资金,往往对购房者提出的降价要求接受度较高。甚至部分急售情绪较为迫切的房东为求迅速成交,愿意接受在低于市场价的情况下再度让利的可能性。未来若楼市依然低迷,不排除房东为加快抛售,而将议价空间进一步放大的可能。

选中间偏上一点的

  逾六成被访开发商认为目前房价仍然过高

这个位置一般,空气最好,安静度也好

  晨报记者 张昱欣

采光和其他的生活都能满足

  2011年度的“金九银十”没开出一个好头,对此开发商和房产经纪似乎早有心理准备。搜房网近期公布的调查显示,逾六成受访开发商认为目前房价仍属过高,而多数经纪人则预测后市房价将有小幅下降。

第三个就是户型

  上海搜房网最新调查显示,逾六成受访开发商认为目前房价过高,其中,54.55%的人认为楼市整体房价过高,13.32%的人认为局部区域房价已过热。经历了多轮调控后,近五成(49.38%)受访开发商认为政策没什么效果,23.14%的受访开发商认为政策有效果但效果不大,仅6.56%的受访开发商认为政策效果很显著。对于往年备受期待的“金九银十”行情,接受调查的开发商的态度显得明显冷淡。调查结果显示,逾五成(51.52%)受访开发商认为今年上海楼市不会出现“金九银十”。而近六成(58.26%)受访开发商认为“打折降价”可以作为今年楼市“金九银十”的关键词。

房子再便宜,没有窗户的黑房子千万不要选

  主笔手记

最好选那种南北通透,阳台大采光好

  开发商变成了金融家?

一般90平的,三室一厅是最经济实用的。

  晨报记者 唐佳

以后转手也很容易

  有朋友现在一家房地产开发企业做副总经理,近来她不断地联系周围的人——询问有没有融资的需求。请注意,不是她的公司要借钱,而是她想要借钱或投资给别人!

第四个就是开发商

  她的公司很幸运,在今年春限购令出台之前基本将之前几个已开发完成的项目销售得差不多了,而新的项目又尚未上马。这样,手头便回笼了大量现金。在眼下的形势下,她告诉我,新项目肯定是能拖一天是一天,决不轻易开工建设。但公司只要不关门,光攥着钱也是不行的,因此还是要投资经营。

好的开发商,你房子住多年过后,看着还像新的

  这就使他们自然而然地想到了搞金融投资,当然,主要还是投在自己熟悉的房地产领域里。不是有许多开发商的楼盘卖不出去面临资金链紧张吗?他们就以股权投资的形式参与这些开发商的项目,当然,雪中送炭换来的便是得以用一个比较低的价格去获得对方的一部分股权。半年下来,做得居然还有声有色,我跟我的这位同学开玩笑说:再这么下去,你变投资银行家了。

而且小区的绿化做的也比较好

  下一步再怎么走,她的公司还没有完全想好,但显而易见的是:目前的模式不是可以持续的。然而在楼市的行政性压制未结束、市场的预期未明朗以前,他们也肯定是不会再轻易地打桩开工的。

有些开发商小区绿化都没完成就直接不做了

  由此可见,很可能时间一久,我朋友的公司真的就萌生退出楼市、转营其他行业的念头了。对全社会而言,这可不是个好兆头——调控是为了遏止房价进一步快速上涨,而不是要把造房子的和买房子的人都赶出房地产市场。到时候,总不能真的让老百姓都住进保障性住房?

那样房子的物业也不好。住着也不舒服

  ■ 观点

第五点就是贷款,还有购房合同

  著名经济学家金岩石——

再买房子的时候一定要检查房子

  “哪里限购就在哪里买”

不要等买好了再来后悔

  晨报记者 徐运

银行贷款也算清楚,要算出自己的最佳优势

  “不要以为炒完一线炒二线,炒完二线去三线,结果全国各地的跑。我告诉你,不要跑,哪里限购就在哪里买。 ”上周在佘山凯迪赫菲庄园举行的 “第十三次房地产总裁沙龙”上,面对众多房地产企业的老总,著名经济学家金岩石抛出了这样的观点。理由是随着高铁时代的来临,未来更多的人口、资源会加速向超级都市圈流动。

如果买二手房的话

  “如果把中国和日本相比,我们现在处于日本的上个世纪70年代前后,日本1968年成为世界第二大经济体,超越了德国,1974年,日本的城市化率超过45%,45%通常就是人口加速流动的转折点。”金岩石称, 1980年日本高铁网完成,跟我们今年一样,自豪地宣布,全球铁路技术水平最高,铁路速度最快。而现今中国高铁网的形成,金融中心城市的建设,经济的发展都会驱动人口在流动中进一步集聚集中。

一定要找好的中介,千万不要省一点钱

  金岩石称,以武汉为中心4小时交通网联结三大超级都市圈——京津、长三角和珠三角。在超级都市圈的体系当中,大致会形成一个标准化的三级住宅体系。“当我们走进城市,到处看到租售二字,这个词就在暗示我们,城市一定是要让租来满足多数人的需求。 “租赁住宅占到50%以上,以普通住宅和豪宅体系,这两个东西作为补充,这是未来城市三级住宅体系。 ”

就去找一些不正规的中介

  “决定城市房价的究竟是什么,我认为就是城市生存空间的稀缺性和人口货币流动所创造的需求。 ”

很容易,我们就被坑了。

  金岩石认为,城市化就是人进了城不走,要融化在城市的生存空间当中。所以第一步是以宅养商,第二步以商养地,第三步以地造城,再走一步,以城求富,城市开始创造交易市场,再走一步,以富求奢,奢侈品消费开始升级,再向前就是以奢求贵,富贵险中求。 “现在我们刚刚走完了以宅养商。 ”

回答:

  “金岩石表示,在本地人占80%以上,外地人占20%的平均收入是衡量合理房价的参照,当本地人和外来人各占50%,这个城市的房价必然脱离这个城市高端人群的收入水平,开始由外来人口决定,这时该城市会出现一批天价楼盘。楼市的均价和天价比例大致为1:3。当外来人口超80%,正二八变倒二八,这个城市的均价一定脱离这个城市最高端群体的收入,完全由外部流动资金决定,均价和天价1:5。

这个话题是这样理解的,除了户型和学区以外还有以下几点:一是房地产开发商的实力,在老百姓心中的地位,企业对社会有担当;二是物业管理的质量,是否对业主负责任,以业主为中心的服务,不要物业管理只收钱不管理;三是小区的规模和环境,住宅以安静为目的,再好的地段如安静的话会影响很多;四是城市基础设施是否完善,比如购物、孩子入托、通信、供电、供水等因素;五是交通是否便利,上下班是否通畅,公共交通是否完善等因素。

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购房是我们人生中最激动的时刻,我们拿着自己的积蓄去买房 都希望能选择一个住起来舒服,让人心情愉快的房屋,那么怎么选择房屋呢?我来告诉大家主要的几点:

1、观察通光情况:阳光可以让人的心情变好,所以首先就应该观察房屋的通光情况。

2、楼层:古人留下的规矩尽量避免不吉利的楼层。

3、地理位置:一个交通方便的位置是重要条件,因为涉及到出行上班是否顺利。

4、居住环境:周围不要有一些医院或是不吉利的建筑。这是人的心理主观印象。

5、房子背景:尽量选择一手房,当然如果没办法一定要选择二手房的话,也要了解房子是否有故事。

6、设施配备:购房的时候一定要考虑房屋的设施是否完整,是否存在着安全隐患。当然如果是二手房就要检查前房主是否拖欠费用屋内设施是否需要花大量的维修基金。

7、手续:一手房二手房都要注意手续的问题。主要是二手房过户手续一定要双方尽快更名,免得麻烦多。

8、新房的验收:现在商品房的验收由物业人员来负责,请仔细检查设施是否完整,如果签完了验收认证就代表你已经验收完毕了,在出问题可能就有些麻烦了。

回答:

地段、地段、还是地段,虽说不知道是否是李嘉诚说的,但还是非常明了地说明了房子的主要价值依据。反而户型倒不一定是最重要的。

教育:是否有学区,一类还是二类,初中是否也是一类,这叫双学区。

交通:是否1km内有地铁,是否方便出行

商业:周边1km是否有商超,买菜吃饭逛街是否便利

医疗:当然,市中心的话就不用考虑了

区位规划:政府是否有功能定位规划

户型:是否有电梯,是否南北通透,一梯几户

社区环境:是否人车分流,是否品牌物业,物业费价格,停车位比例

够不够??

回答:

买房自住还是投资?资金需要考虑吗?对于大多数人来说,是自住需求,仅谈普通人购买自住房的情况。1、首先看资金情况,不要贷款过多,不要借首付款过多。量力而行,梯度消费。举债过大买房,后来房价上涨,可能日子一步到位了,但万一房价没有涨呢?万一平时经济上有什么问题呢?整个生活就毁了。2、地段,这个还重要,但还是受经济条件影响。不多说。3、城市规划很重要,近期、中期、远期。因为钱不多,选择一些发展不成熟的地方,但城市规划不错,如地铁站,成片开发,配套升级,人口导入等。4、买房养老,是另一种考虑。总之,我买房上有错误,没有一步到位,在房价上涨期是错的,但不后悔,生活毕竟不是赌博,买房不是唯一的生活内容。住大家居有住所,安居乐业。

回答:

买房子首先考虑的的是经济条件,也就是资金问题。条件不是太好的,买个二手的经济房。总之适合自己的,就是最好的。

第二看环境,地段。地段决定了升值的空间。环境决定宜居,健康指数。

第三看配套是不是齐全合理,它决定生活的舒适幸福安全推标。

总之自己满意,生活舒心,就好

回答:

一套房子的优缺点取决多个点,比如地段,交通,学区,物业,商业配套等。但符合所有优点的房子几乎不可能,即使有那也可能是天价,并不是所有人能购买起的。

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一套房子好不好、卖多贵,一般是由房子本身的多项属性决定,即能在多大程度上满足买房人的需求,大致有以下这些:

1.外部属性

(1)地段:市级、区域中心的相对位置,对于购房者来说最重要的是与上班地点的距离

(2)交通:道路通达路(需要考虑路上拥堵情况)、地铁站和公交站步行距离

(3)学区:对口什么样的小学初中,学区房与非学区房价格相差较大,买房前需要查询好,新房的学区未定,有一定风险

(4)城市界面与周边环境:小区周围是否干净整洁,绿化如何,一般来说地段越好周边环境越佳

(5)商业配套:购物中心、菜市场、超市、便利店、餐馆、理发店等是否齐全

(6)医疗配套:有老人、病人的需多多关注

(7)未来发展:未来发展潜力与有利、不利因素,主要是地铁、公共设施和土地规划,多看控制性详细规划(比如杭州市规划局(杭州市测绘与地理信息局)和上海市规划和国土资源管理局)

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2.内部属性

(1)小区品质:开发商水准如何、内部绿化、建筑外立面、是否人车分流、物业服务水平、泳池会所等小区设施,等等,一般来说好开发商的商品房品质最好,动迁安置小区品质较差

(2)面积与户型:朝向,房间数量与空间,是否全明、南北通透、动静分离,不细说了

(3)楼层:涉及到爬楼梯、电梯等待时间、采光、噪音、灰尘等,一般来讲一楼和顶楼比较不理想

(4)位置:在小区内部的相对位置,小区中央、不沿马路、有良好景观的会贵一些

(5)房龄:外部属性类似的情况下,老公房、次新房、新房的价格一般是逐级递增

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但是,以上这么多属性,在一定预算约束下,不可能面面俱到,比如孩子快要上学的家庭,学区一般是第一位,至于医疗就可以忽略掉;对于投资客来说,未来发展规划就需要格外注意,等等。

个人建议,将地段、学区、房龄、面积等对房价影响较大的因素排个序,在预算一定的情况下优先选择更符合自身需求的房子,舍弃一些不太在乎的属性

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如何买房?应该是每个买房者所纠结的事,买房之前的所有纠结,其实都可以被总结成一点:购房预算和购房需求的平衡。因此,看房前,需要给自己做个评估,能承担多少的预算,对房子又有多少需求需要满足。

确定预算

“预算”这两个字在买房方面是个综合概念,既包括了首付、二手房交易税费,也包括装修、月供的钱。其中,购房时所要付出的金钱=总价*首付比例 总价*交易税率 交易费用 装修款(新房忽略交易税费,装修房忽略装修款)。我们可以看到,总价在这里扮演了一个极其重要的角色,我在这里引出一个注意点。

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PS:树立总价而不是单价概念

我们在买房的时候,总是非常注重房屋单价,差不多的房子单价上便宜几千,就觉得性价比高。但事实上决定你是否购买这套房子的不是单价,而是总价。试想一下,A楼盘单价2.5万,90方可以做出一个户型合理、空间利用率高的三房,位于附近的B楼盘单价2.3万,105方才提供两房,作为两个小孩的父母,A楼盘的总价低、户型好,单价高一点其实无妨。极端点说,很多低单价的房源看起来很诱人,但起步面积就是160方甚至200方,总价门槛极高,远不如买高单价、小面积的房子实用。

好,说回购房时要付出的金钱,这笔钱即购房者所能掏出的现金,然后再结合每个月的收入支出现金流,计算还贷压力是否过大(一般以月收入的一半)。

回答:

除了户型和学区房,

买房子主要参考的几个重要依据:

1.地段,这个永远是买房子第一个要考虑的因素,主要是看配套,而配套主要看交通,医疗,购物,休闲,娱乐等等有对生活起到便利性的的配套。

2.开发商,这个主要看是否是品牌开发商,口碑如何,这个关系到房屋质量和园林绿化。

3.物业公司,物业好坏会影响入住后是否能享受到与物业费相匹配的服务。

4.采光性,主要是所选楼层采光是否好。

所有参考的因素都是为以后住的是否舒服便利。

欢迎大家补充。

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一般看房子,看地段,就看配套、交通和房屋的舒适度。东西南北,对价钱也有影响,配套上,比如周边教育配套,商业配套,绿化率等。交通上,地铁、公交、环线等舒适度上,房子朝向,南北通透或全南向,楼层,户型,物业等

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